不動産投資で物件価格を判断するとき、「この価格は本当に妥当なのか」と迷うことは少なくありません。
見た目の利回りだけでは判断が難しい場面も多く、投資家の多くが参考にするのが収益還元法という考え方です。
収益還元法は、将来得られる家賃収入などの収益をもとに、不動産の価値を計算する評価方法です。
この記事では、収益還元法の基本的な仕組みから、還元利回り（利回り相場）の考え方、DCFとの違い、価格がどう動くのかのシミュレーションまで、わかりやすく解説します。
収益還元法とは？
収益還元法は「将来の家賃収入」をもとに不動産価格を決める方法
収益還元法は、不動産が将来生み出すと期待される純収益や売却価格を現在価値に直し、不動産価格を見積もる方法です。
住むための価値よりも、「その不動産がどれだけ稼げるか」を重視するため、投資判断と相性がよい考え方です。不動産鑑定評価基準でも、不動産が将来生み出す収益に着目して価格を求める手法として整理されています。
収益還元法には、大きく直接還元法とDCF法の2つがあります。
まず概要をつかむなら、1年分の純収益を利回りで割る直接還元法を押さえるとわかりやすいです。
たとえば純収益240万円、還元利回り5％なら、価格は240万円÷0.05＝4,800万円です。式だけ覚えるなら、「価格＝純収益÷利回り」で十分です。
なお、純収益は家賃収入そのものではなく、賃料などの収入から、管理費・修繕費・固定資産税などの費用を差し引いて考えます。
まずは家賃、空室率、運営費の前提を現実的に設定し、その根拠をメモしておきましょう。
収益還元法は投資用不動産の評価で特に使われやすい
投資用不動産は「住むため」ではなく「収益を得るため」に買うので、収益還元法が判断の中心になりやすいです。
同じエリアでも、築年数や間取りが違えば取引事例の比較だけでは結論がぶれやすいですが、収益還元法なら、家賃や経費を収益ベースで整理することで、共通の基準で比較しやすくなります。
特に賃貸用不動産や事業用不動産では、将来どれだけ安定して収益を生むかが重要です。家賃が下がったときに返済原資が残るか、修繕費を吸収できるかを見極めるうえで、役立つ手法です。
収益還元法で出した価格は、売出価格に対して安全余裕があるかを見る目安になります。まずは賃料の裏取りと経費の洗い出しから始めると、価格の妥当性を判断しやすくなります。
収益還元法は「前提の置き方」で価格が大きく変わる
収益還元法の弱点は、前提を少し動かすだけで価格が大きく変わる点です。
家賃、空室率、修繕費、税金、利回りのどれか一つでも見込みが甘いと、価格は高めに算定されやすくなります。特に還元利回りは分母に入るため、設定を誤ると評価のズレが大きくなります。
たとえば純収益240万円で利回り5％なら4,800万円ですが、6％なら4,000万円まで下がります。家賃も同様で、賃料が下がれば純収益が減り、価格も下がりやすくなります
また、より厳密に見るDCF法では、毎年の純収益だけでなく、将来の売却価格や大規模修繕費の発生時期も現在価値に割り戻して考えます。購入判断では、標準ケースだけでなく悲観ケースも想定し、どの程度まで価格がぶれるかを確認しておくことが大切です。
なぜ投資用不動産では収益還元法が使われるのか？
立地や築年数が違っても「収益（NOI）」で横並び比較できるから
投資用不動産を比べるときに便利なのが、NOIという指標です。
NOIは、家賃などの収入から管理費、修繕費、固定資産税などの運営費を引いた純営業収益で、物件そのものの稼ぐ力を一つの数字で見やすくします。
ローン返済額や所得税は投資家ごとに違うため、物件比較ではNOIとは分けて考えるのが基本です。
たとえば、家賃が高いが管理費も高い物件と、家賃は低いが空室が少ない物件では、見た目の売上よりも、最終的な純収益の差が重要になります。表面利回りだけでは見えにくい差も、NOIにすると比較しやすくなります。
まずは契約賃料と実績経費をもとにNOIを作り、物件同士を同じ土俵で比べてみましょう。
自己資金や借入条件に左右されにくく、物件の実力を見やすいから
投資の成績は、自己資金の割合や金利、返済期間で大きく変わります。
しかし、これらは買い手側の条件であり、物件そのものの収益力とは別です。
収益還元法は、不動産が生む純収益を基準に価格を考えるため、借入条件が違う人同士でも物件の実力を議論しやすくなります。
金利が低い人は返済後の手残りが増え、高い人は減りますが、NOIそのものは変わりません。だからこそ、投資判断はまず物件の収益性を見て、その後に資金計画を重ねる順番が重要です。
返済前のNOIと、返済後の手残りを分けて管理し、混同しないようにしましょう。
売買価格が妥当かを収益から逆算して確認しやすいから
収益還元法の強みは、売買価格を収益から逆算して検証しやすい点です。
収益還元法では、純収益を還元利回りで割ることで価格を考えるため、提示価格が収益に見合っているかをチェックしやすくなります。
たとえば、想定NOIに対して逆算した利回りが、その物件タイプやエリアの水準より低すぎるなら、価格が高い、または収益前提が楽観的である可能性があります。
逆に、設備更新や高稼働の実績など、賃料や稼働率に合理的な裏付けがあるなら、その価格が成立する場合もあります。
購入判断では、逆算した利回りだけでなく、家賃、空室率、修繕費、出口価格の前提もあわせて確認し、比較メモを残しておくと判断しやすくなります。
収益還元法で使う重要用語
NOI：家賃収入から運営費を引いた、物件の稼ぐ力を示す指標
NOIは賃貸不動産の運営で生まれる純収益で、収益還元法の入力として重要な数字です。
空室損失を反映した実効総収益から、管理費、修繕費、公租公課、保険料などの運営費を差し引いて求めます。一般に、減価償却費やローン返済、所得税などは含めず、物件そのものの収益力を見る指標として使われます。
注意したいのは、大規模修繕や設備更新のような間欠的な支出です。
毎年のNOIだけで判断すると、数年後の出費を見落として過大評価になりやすくなります。見積もりが取れない場合でも、年平均の更新費を保守的に見込んでおくと、NOIの精度を上げやすくなります。
還元利回り：NOIから不動産価格を算出するための利回り
還元利回りは、NOIを価格に換算するときに使う利回りで、キャップレートとも呼ばれます。
一期間の純収益から不動産価格を直接求める際に使う率であり、不動産の立地、用途、流動性、管理の手間などのリスクが反映されます。リスクが高いほど還元利回りは高くなり、同じNOIでも価格は低くなります。
計算は「価格＝NOI÷還元利回り」で、単位は年でそろえます。
利回りが少し動くだけでも価格が大きく変わるため、還元利回りをどう置くかが評価額を大きく左右する重要な前提になります。還元利回りは、一期間の収益を価格に直す率と押さえると整理しやすいです。
「利回りの基本的な計算方法と種類」については、こちらで詳しく書いています↓
割引率：「将来のお金を今の価値に直すための率」
割引率は、将来受け取る純収益や売却価格を現在価値に換算するときに使う率です。
同じ金額でも、受け取る時期が遅いほど現在価値は小さくなります。DCF法では、毎年の純収益と保有期間満了時点の復帰価格を、この割引率で現在価値に直して合計します。
割引率が高いほど、同じ将来収益でも現在価値は小さくなります。
割引率はDCF法の評価額を大きく左右するため、前提を固定せず、複数のパターンで感度分析を行い、価格のブレ幅を確認することが大切です。
DCF：将来のキャッシュフローを現在価値に割り引いて評価する方法
DCFは、将来の純収益と売却価格を現在価値に割り引き、その合計から収益価格を求める方法です。
毎期の純収益だけでなく、保有期間満了時点の復帰価格も評価に含められるため、賃料改定や空室率、修繕の時期など、時間の変化を年ごとに反映できます。
一方で、前提が増えるほど結果はぶれやすくなります。
特に、割引率と最終還元利回りの設定は価格に大きく影響するため、根拠資料との整合が欠かせません。まずは直接還元法で大まかな水準を見て、そのうえでDCF法で上振れ・下振れ要因を確認する流れが使いやすいです。
還元利回りの決め方と利回り相場の見方
還元利回りは「周辺取引・賃料水準・物件リスク」から決める
還元利回りは、基本的に市場の取引事例から読み取ります。
似た物件の価格とNOIを集め、価格＝NOI÷還元利回りを逆算する形で、取引利回りの水準をつかみます。国土交通省の不動産鑑定評価基準の留意事項でも、類似不動産の取引事例との比較は有力な考え方とされています。
取引事例が乏しい場合は、借入条件や自己資金に対する投資家の要求利回り、割引率との関係なども踏まえて補正します。
リスク要因としては、空室の出やすさ、修繕履歴、テナントの質、用途の流動性などがあり、将来の賃料成長が見込みにくい物件ほど、還元利回りは高めに置かれやすくなります。還元利回りは、立地や用途などの要因分析を踏まえて適切に設定する必要があります。
利回りの根拠は、『取引事例』『賃料水準』『個別リスク』の3つに分けて整理しておくと、判断しやすくなります。
金利やエリア需要によって利回り相場は変わる
利回り相場は固定ではなく、金利と需要のバランスで動きます。
一般に、基準金利が上がると投資家はより高い利回りを求めやすくなり、不動産価格には下押し圧力がかかりやすくなります。財務省も国債金利情報を継続して公表しており、金利環境が変わる点には注意が必要です。
また、還元利回りは立地や用途によっても変わります。
ARESは、キャップレート（還元利回り）は不動産投資のリスクが反映される率であり、立地や用途によって異なる傾向があると説明しています。つまり、都心オフィスと地方のレジデンスでは、同じ利回り相場で見るべきではありません。
相場データを見るときは、平均値をそのまま当てはめるのではなく、エリア、用途、築年数、稼働状況が自分の物件に近いかを確認し、前提をそろえて比較しましょう。
高利回り＝お得とは限らず、リスク込みで判断する
利回りが高い物件は一見割安に見えますが、高利回り＝お得とは限りません。
利回りはリスクの裏返しでもあり、空室長期化、賃料下落、テナントの質、修繕負担、出口での売りにくさなどが織り込まれて高くなっていることがあります。還元利回りには、将来の収益変動予測や不確実性も含まれます。
たとえば、需要が弱い地域では賃料下落や空室増加のリスクが意識されやすく、相対的に高い利回りで評価されることがあります。
旧耐震や設備更新不足も、将来費用や出口リスクとして利回りに反映されやすい要素です。数字だけを見るのではなく、改善できる要因と改善しにくい要因を分けて考えることが大切です。
購入判断では、還元利回りの高さだけで決めず、家賃の裏付け、修繕の必要性、出口の売却しやすさまで含めて確認し、許容できる価格水準を事前に決めておきましょう。
直接還元法の計算方法
ステップ1：NOI（純収益）を計算する
直接還元法の最初の仕事は、NOIを正しく作ることです。
年間の賃料収入などの総収入から、空室損失や滞納損失、フリーレントなどを差し引いて実効総収益を出し、そこから管理費、修繕費、公租公課、保険料などの運営費を引いてNOIを求めます。
NOIは、物件そのものの稼ぐ力を見るための指標なので、減価償却費、ローン元利返済、所得税などは含めずに考えます。
ここでは、実績ベースで前提を置くことが重要です。募集賃料や満室想定だけでなく、レントロールや過去の稼働実績を基に置くと、前提のブレを抑えやすくなります。
原状回復費や募集費のような間欠的コストも、可能なら年平均で織り込み、NOIの過大評価を避けましょう。
ステップ2：還元利回りを設定する
次に、還元利回りを設定します。
基本は、同じエリア・同じ用途・近いグレードの類似不動産の取引事例から逆算して求めることです。不動産鑑定評価基準の留意事項でも、類似不動産の取引事例との比較は有力な考え方とされています。
取引事例だけで判断が難しい場合は、借入金と自己資金に係る還元利回り、割引率との関係なども踏まえて補正します。
また、投資家調査やマーケットレポートの利回り水準は参考になりますが、最終的には、賃料の変動しやすさ、空室期間の長さ、修繕負担、出口での売りやすさといった個別リスクを反映して調整することが大切です。還元利回りは、将来の収益に影響を与える要因の変動予測や、その不確実性も含む率です。
利回りが0.5％動くだけでも価格は大きく変わるため、設定した利回りについて、「なぜその水準なのか」を簡潔に説明できるようにしておきましょう。
ステップ3：価格＝NOI÷還元利回りで不動産価格を計算する
最後に、価格＝NOI÷還元利回りで収益価格を計算します。
たとえばNOIが240万円、還元利回りが5％なら、240万円÷0.05＝4,800万円です。直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りで還元して価格を求める方法として整理されています。
NOIは年額にそろえる必要があるため、月次データを使う場合は年換算してから計算します。
算出した収益価格を、購入判断の目安として使うことが多く、提示価格がこれを上回る場合は、賃料の上振れ根拠や値下げ余地を確認する材料になります。利回りを±0.5〜1％動かした価格も並べておくと、安全余裕を把握しやすくなります。
DCFとの違いは？
直接還元法は現在のNOIをもとに価格を求める
直接還元法は、一期間の純収益を代表値として、不動産価格を一度で求める方法です。不動産鑑定評価基準でも、一期間の純収益を還元利回りで還元する方法として整理されています。
比較的シンプルに計算できるため、価格の大まかな水準をつかみたい場面で使いやすい手法です。ただし、NOIが大きく変動しないことが前提となるため、安定稼働している物件ほどなじみやすくなります。
置くべきNOIは、満室想定ではなく、安定稼働を前提とした標準化された純収益です。一方で、賃料上昇、空室改善、修繕集中のような時間の変化は反映しにくいため、そうした要素が大きい場合はDCF法で補う考え方が有効です。
たとえばNOI240万円、還元利回り5％なら、240万円÷0.05＝4,800万円とすぐに算出できます。利回りを±0.5〜1％動かした場合の価格も比較して、判断の安全余裕を確認することがよくあります。
DCFは将来の収益変化まで織り込んで評価する
DCF法は、複数期間にわたる純収益を年ごとに見積もり、割引率で現在価値に直して合計する方法です。
さらに、保有期間満了時点の復帰価格も現在価値に割り引いて加えます。これは国土交通省の鑑定評価基準でも示されている考え方です。
そのため、空室改善、賃料改定、修繕の集中、運営条件の変化など、時間によって収益構造が変わる物件を評価しやすいのが強みです。
新築で入居付けの途中にある物件、テナント入替の影響が大きい物件、ホテルや商業施設のように収益変動が大きい用途では、DCF法が特に使いやすくなります。
ただし、改善計画や将来収益の見通しに根拠が薄いと、前提を積み上げるほど不確実性が増えます。未確定の改善はそのまま確定事項として置かず、別シナリオで管理するのが安全です。
「収益還元法・積算法・取引事例法の違い」については、こちらで詳しく書いています↓
DCFは前提条件が多く計算が複雑になりやすい
DCF法は便利ですが、前提条件が多く、計算が複雑になりやすい点が弱みです。
賃料成長率、空室期間、修繕計画、割引率、最終還元利回りなど、どの要素も評価額に強く影響します。国交省の基準でも、DCF法は複数期間の純収益と復帰価格を現在価値に直す方法とされており、前提設定の重要性が高い手法です。
そのため、表面的な計算結果よりも、前提の根拠を重視することが大切です。
賃料は成約事例や募集データ、空室率は稼働実績、修繕費は見積書や修繕計画などで裏付けを取りましょう。そのうえで、主要前提を動かした感度分析を行い、評価額の変動幅を確認します。
将来の変化が大きい物件ほどDCFが使われやすい
将来の変化が大きい物件ほど、DCF法の必要性は高くなります。
直接還元法は、一期間の純収益を代表値として用いるため、収益の山谷が大きい物件では、1つの数字にまとめにくいからです。
たとえば、リノベ後に家賃上昇を見込む物件、テナント入替で稼働率が変わる物件、用途転換を想定する物件などでは、DCF法で期間ごとの変化を追うほうが評価しやすくなります。
一方で、計画が未確定なまま将来収益を高く置くのは危険です。確定している改善と未確定の改善を分け、未確定分は別シナリオとして扱いましょう。
シミュレーション｜家賃・空室・経費・金利で価格はどう動く？
家賃が10%下がると、価格は同じ割合で下がりやすい
直接還元法では、利回りが一定なら、価格はNOIにほぼ比例します。
そのため家賃が10%下がってNOIも同程度下がると、収益価格もそれに連動して下がりやすくなります。ただし固定費が多い物件では、家賃10%減以上にNOIが落ちる場合があります。
例として年NOIが240万円、利回り5%で4,800万円の物件を考えます。家賃下落でNOIが216万円に落ちると、価格は216万円÷0.05＝4,320万円が目安です。
賃料改定がいつ発生するかも確認し、下がった後でも返済と修繕が回るか確認しましょう。
空室率が5%→10%になると、NOIが減り価格も下がる
空室率は家賃収入を直接削るため、収益還元法の結果に直結します。
空室が増えると収入が減るだけでなく、募集費や原状回復が増えて費用も重くなりやすいです。供給が増えるエリアや回転が速い用途では、空室率の前提が特に重要になります。
例として満室なら年間総収入300万円、運営費60万円の物件を考えます。空室率5%ならNOIは225万円ですが、10%なら210万円まで下がります。
利回り5%なら4,500万円→4,200万円と動くため、空室率と募集費をセットで前提に入れましょう。
修繕費が増えると、NOIが減り価格は伸びにくくなる
修繕費は将来支出が読みづらく、NOIをぶらしやすい項目です。
小修繕が増える物件は入居者満足が下がり、空室や賃料下落にもつながります。修繕費が増えるとNOIが減り、収益還元法の価格は伸びにくくなります。
例としてNOI240万円のうち修繕費を年20万円→40万円に見直すと、NOIは220万円になります。利回り5%なら価格は4,800万円→4,400万円と約400万円下がります。
修繕履歴と更新時期を確認し、費用を年平均で前倒しに織り込みましょう。
利回りが1%上がると、価格は大きく下がる
還元利回りは分母に入るため、1%の変化でも価格への影響が大きくなります。
同じNOIでも、投資家が要求する還元利回りが上がれば、価格は下がります。還元利回りには将来の賃料変動の予測や不確実性が含まれ、市況や金利環境の変化でも動きやすい点に注意が必要です。
例としてNOI240万円なら、還元利回り5%で4,800万円、6%で4,000万円です。差は800万円で、率にすると約17%の下落になります。
還元利回りを1%刻みで動かした価格表を作り、許容できる価格水準をどこで下回るか先に確認しましょう。
よくある落とし穴｜前提がズレると価格は簡単にブレる
満室前提にすると、価格を高く見積もりすぎやすい
落とし穴の代表は、満室を当然の前提にしてしまうことです。
満室想定は見た目の利回りがよくなりますが、実際には退去や空室は発生します。空室が数か月続くだけでもNOIが崩れ、収益還元法の価格は下がりやすくなります。
特に、新築直後でまだ満室でない物件や、サブリース解除直後のように稼働が不安定な時期は注意が必要です。
満室前提ではなく、安定稼働を前提にした標準化された純収益で見る考え方が重要です。安定ケースと悪化ケースを並べて、どこまで耐えられるかを確認しましょう。
「不動産投資で失敗しやすいパターン」については、こちらで詳しく書いています↓
修繕・更新・原状回復など“見えにくい費用”を落としがち
家賃収入は確認しやすい一方で、費用は見落としやすい項目が多くあります。
管理費などの定常費だけでなく、原状回復費、広告料、更新手数料は入居者の動きによって増減します。これらを薄く見積もるとNOIが膨らみ、収益価格も不自然に高くなります。
さらに盲点になりやすいのが、外壁や給排水管などの更新費です。国交省の留意事項でも、大規模修繕費等は毎期の積立として計上する方法と、実際に支出される時期に計上する方法があるとされています。
時期を無視すると判断がぶれやすいため、年平均で織り込むか、発生時期を別途見込むかを決めて再計算しましょう。
利回り相場を見誤ると、評価が一気にズレる
利回り相場の見誤りは、評価額を大きく変動させます。
家賃や経費は現場で修正しやすい一方、還元利回りは市場のリスク認識を反映するため、個人の希望だけでは動かせません。表面利回りとNOI利回りを混同すると、相場より低い利回りで買ってしまうおそれがあります。
表面利回りは家賃収入ベースですが、NOI利回りは運営費を差し引いた純収益ベースです。
同じ家賃でも運営費が重い物件はNOIが低く、適正価格も下がります。利回りの定義と比較対象のレンジをそろえて、前提を一致させて判断しましょう。
分散投資の基本｜不動産のリスクを分けて考える
物件・エリア・用途を分けると空室や家賃下落の影響を減らせる
不動産投資の代表的なリスクは、空室や家賃下落です。
同じタイプの物件を同じ地域で固めると、地域景気や供給増の影響を一度に受けやすくなります。物件・エリア・用途を分ける分散は、同じ要因による損失が同時に生じる可能性を抑える基本的な考え方です。
単身向けだけでなく、ファミリー向けや店舗など用途を分けると、景気局面によって強弱が出やすくなります。
地域も1つの需給圏に偏らず複数に分けると、家賃下落や空室増加が同時に起きるリスクを抑えやすくなります。金融庁も、資産や地域を分散することで価格変動を抑えやすいと案内しています。
自分の収益源が「誰の、どんな需要」に依存しているかを書き出し、偏りがないかを確認してみましょう。
現金・株式・債券なども組み合わせると資産全体が安定しやすい
不動産だけで資産形成をすると、不動産特有のショックに弱くなります。
現金・株式・債券など、値動きや収益源の違う資産を組み合わせると、資産全体の変動を抑えやすくなります。金融庁も、株式・債券・不動産など値動きの異なる複数資産への分散投資が価格変動をある程度抑えると説明しています。
不動産は流動性が低いため、分散は価格変動対策だけでなく、資金繰りの安全弁としても意味があります。たとえば、修繕費が重なる年でも、流動性の高い資産を持っていれば、無理な売却を避けやすくなります。
目的ごとに「生活防衛」「中期の成長」「長期のインカム」に分けて配分を考えると整理しやすいでしょう。
分散は「守りの戦略」で、長期運用ほど効果が出やすい
分散は、短期で大きく勝つためというより、大きな損失を避けながら継続しやすくするための基本的な考え方です。
金融庁も、長期・積立・分散投資を組み合わせることで、安定的な資産形成が期待できると案内しています。長く続けるほど、分散や複利の効果が生きやすくなります。
不動産はレバレッジを使いやすい一方で、想定外のダメージも大きくなりやすい資産です。たとえば空室が続いても、他の物件や他資産の収益があれば、焦って売却せずに継続しやすくなります。運用期間や契約更新時期をずらす時間分散も有効です。
「最悪でも続けられる水準」を先に決め、その範囲内で投資額や借入額を組むことが、長く続けるコツです。
少額から始める堅実投資「LENDEX」の融資型クラウドファンディング
LENDEXは、2万円という少額から始められるため、投資初心者にも取り組みやすい融資型クラウドファンディングです。想定利回りは年6～10%と、銀行預金よりも高いリターンが期待できるうえ、不動産担保ローンへの出資となるため、相場変動の影響を受けにくく安定した運用が可能です。
また、毎月の分配金があるため、継続的なインカムゲインを得られる点も魅力です。多くの案件に担保や保証が設定されており、万が一貸し倒れが発生しても、担保処分などで出資金の回収が図れます。
さらに、サービス開始以来、貸し倒れゼロの実績を誇る点も投資家にとって安心材料です。ただし、元本保証はないため、リスク分散が重要です。複数のファンドに少額ずつ分散投資することで、リスク軽減を図ることができます。
高利回りと安定運用を両立するLENDEXで、新しい資産運用を始めてみませんか？
【FAQ】収益還元法のよくある質問
収益還元法の計算は何を入れればいいですか？
まず最初は年間NOIと還元利回りを入れ、価格＝NOI÷利回りで概算できます。
NOIは家賃−空室損失−運営費で、金利や税金は投資家条件なので別計算です。
例：NOI240万円、利回り5%なら約4,800万円で、前提を保守的に置くほど下がります。
還元利回りの目安（利回り相場）はどう決めればいいですか？
同じ用途・エリアの取引や投資家調査から、NOI利回りのレンジを掴むのが基本です。
例えば2025年10月時点の調査では都心部オフィスの期待利回りは3.2%などで、条件で上下します。
例：相場が5%前後なら、駅遠や築古は上乗せし、優良立地は下げて試算します。
収益還元法とDCFはどう使い分ければいいですか？
安定稼働が前提なら直接還元法、収益が大きく変わるならDCFで確認するのが基本です。
DCFは割引率や出口利回りなど前提が増えるため、根拠資料が揃う場合に使います。安定物件は直接還元法で判断し、改善や大規模修繕がある物件はDCFで年ごとに見ます。
まとめ｜収益還元法は「NOIと利回り相場」を押さえると判断がブレない
収益還元法は、NOI（純収益）と還元利回りから投資用不動産の価格を判断する基本ツールです。
価格＝NOI÷利回りなので、利回りが5%→6%に上がるだけで価格は約17%下がり得ます。将来の賃料変化や大規模修繕を織り込みたい場合はDCFで年ごとの収益を現在価値に直して確認すると精度が上がります。
実績ベースのNOIと相場データの裏取りを徹底し、必ず3シナリオでブレ幅まで把握すると判断がぶれません。
▶︎ 不動産投資のリスクを分散する具体的な方法について、もっと詳しく知りたい方はこちらもどうぞ
参考元
- ・国土交通省：「不動産鑑定評価基準（第7章 収益還元法）」
- ・一般財団法人 日本不動産研究所：「第53回 不動産投資家調査（2025年10月現在）」
- ・財務省：「2025年不動産市場の動向と課題」
- ・金融庁：「ソーシャルレンディングへの投資にあたってご注意ください」
- ・一般社団法人 第二種金融商品取引業協会：「クラウドファンディングに関するご説明」
